| Détermination de la plus-value nette imposable : 1 + 2
1 | Plus-value brute = Prix de cession – Prix de revient
Prix de revient = Prix d’acquisition majoré des :
⇒ frais d’acquisition : forfait de 7,5 % ou montant réel,
⇒ travaux : forfait de 15 % (immeuble détenu depuis + de 5 ans, sans justificatifs et même si déjà utilisés pour l’IR) ou montant réel (en dehors des dépenses locatives et de celles ayant déjà été prises en compte pour le calcul de l’IR ou incluses dans la base de calcul d’une réduction d’impôt).
2 | Abattement pour durée de détention sur la plus-value
⇒ Selon la durée de détention (voir tableau ci-dessous).
Taux d’imposition
Taux forfaitaire de 19 % + prélèvements sociaux + taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € par personne.
Ces impôts sont prélevés à la source directement par le notaire.
Abattement pour durée de détention :
| Durée de détention | Abattement pour l’IR | Abattement pour le PS | Taux impôts IR | Taux impôts PS | Taux effectif d’imposition |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % | 19 % | 17.20 % | 36.20 % |
| 6 | 6 % | 1.65 % | 19 % | 17.20 % | 34.80 % |
| 7 | 12 % | 3.30 % | 19 % | 17.20 % | 33.40 % |
| 8 | 18 % | 4.95 % | 19 % | 17.20 % | 31.90 % |
| 9 | 24 % | 6.60 % | 19 % | 17.20 % | 30.50 % |
| 10 | 30 % | 8.25 % | 19 % | 17.20 % | 29.10 % |
| 11 | 36 % | 9.90 % | 19 % | 17.20 % | 27.70 % |
| 12 | 42 % | 11.55 % | 19 % | 17.20 % | 26.20 % |
| 13 | 48 % | 13.20 % | 19 % | 17.20 % | 24.80 % |
| 14 | 54 % | 14.85 % | 19 % | 17.20 % | 23.40 % |
| 15 | 60 % | 16.50 % | 19 % | 17.20 % | 22 % |
| 16 | 66 % | 18.15 % | 19 % | 17.20 % | 20.50 % |
| 17 | 72 % | 19.80 % | 19 % | 17.20 % | 19.10 % |
| 18 | 78 % | 21.45 % | 19 % | 17.20 % | 17.70 % |
| 19 | 84 % | 23.10 % | 19 % | 17.20 % | 16.30 % |
| 20 | 90 % | 24.75 % | 19 % | 17.20 % | 14.80 % |
| 21 | 96 % | 26.40 % | 19 % | 17.20 % | 13.40 % |
| 22 | 100 % | 28 % | 19 % | 17.20 % | 12.40 % |
| 23 | 100 % | 37 % | 19 % | 17.20 % | 10.80 % |
| 24 | 100 % | 46 % | 19 % | 17.20 % | 9.30 % |
| 25 | 100 % | 55 % | 19 % | 17.20 % | 7.70 % |
| 26 | 100 % | 64 % | 19 % | 17.20 % | 6.20 % |
| 27 | 100 % | 73 % | 19 % | 17.20 % | 4.60 % |
| 28 | 100 % | 82 % | 19 % | 17.20 % | 3.10 % |
| 29 | 100 % | 91 % | 19.00 % | 17.20 % | 1.50 % |
| 30 | 100% | 100 % | 19.00 % | 17.20 % | 0% |
Taxe sur les plus-values de plus de 50 000€ :
| Plus-value nette d’abattement au titre de l’impôt sur la plus-value | Formule de calcul (PV=Plus-value) |
|---|---|
| De 50 001€ à 60 000€ | 2% PV – (60 000€ – PV) x 1/20 |
| De 60 001€ à 100 000€ | 2 % PV |
| De 100 001€ à 110 000€ | 3 % PV – (110 000 € – PV) x 1/10 |
| De 110 001€ à 150 000€ | 3 % PV |
| De 150 001€ à 160 000€ | 4 % PV – (160 000 € – PV) x 15/100 |
| De 160 001€ à 200 000€ | 4 % PV |
| De 200 001€ à 210 000€ | 5 % PV – (210 000 € – PV) x 20/100 |
| De 210 001€ à 250 000€ | 5 % PV |
| De 250 001€ à 260 000€ | 6 % PV – (260 000 € – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000€ | 6 % PV |
Le seuil de 50 000 € est apprécié après prise en compte de l’abattement pour durée de détention applicable pour l’imposition sur le revenu.
Il est apprécié individuellement au regard de la quote-part de chaque concubin, partenaire de Pacs, indivisaire, membre du couple marié.
Exemple : un couple marié sous la communauté cède un bien de communauté et enregistre une plus-value nette imposable totale de 90 000 €. Les époux ne sont pas redevables de la surtaxe car individuellement ils ne sont imposés que sur leur quote-part, soit 45 000 € chacun.
Attention ! Pour les cessions réalisées par des sociétés (SCI, SCPI), le seuil de 50 000 € s’apprécie au niveau de la société et non au niveau de chacun des associés. Néanmoins, il n’est pas tenu compte de la quote-part de plus-value revenant aux associés soumis à l’IS, aux associés bénéficiant d’une exonération liée à la cession de la résidence principale.
Cette surtaxe n’est pas applicable aux plus-values de cessions de terrains à bâtir, aux plus-values bénéficiant d’une exonération, aux cessions par les titulaires de pensions de vieillesse ou d’une carte d’invalidité.
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